ผู้ประเมินราคาบ้านให้ความสำคัญกับทรัพย์สินโดยเดินผ่านบ้านแล้วใช้วิธีการประเมินมูลค่ามาตรฐานแบบใดแบบหนึ่งจากสองวิธี ได้แก่ 'วิธีเปรียบเทียบการขาย' หรือ 'วิธีต้นทุน' ในบางครั้ง ผู้ประเมินราคาอาจใช้วิธีการประเมินมูลค่าทั้งสองเพื่อพยายามระบุมูลค่าที่แม่นยำอย่างยิ่ง การประเมินราคาบ้านเป็นตัวกำหนดมูลค่าบ้านที่ดีที่สุด
เดินผ่านTh
การประเมินราคาบ้านแตกต่างจากรูปแบบอื่น ๆ เช่นรายงานที่รวบรวมโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์การประเมินบ้านจัดทำโดยผู้ประเมินราคาบ้านที่ได้รับอนุญาต ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้พิจารณาปัจจัยหลายประการในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เหนือสิ่งอื่นใด พวกเขาพิจารณาขนาดบ้าน เลย์เอาต์ และการดูแลรักษาที่ดีเพียงใด พวกเขายังคำนึงถึงคุณสมบัติโดยรอบและยอดขายบ้านที่คล้ายกันเมื่อเร็ว ๆ นี้
บทความที่เกี่ยวข้อง- แนวทางการประเมินบ้าน
- การประเมินกับการตรวจบ้าน
- วิธีเพิ่มมูลค่าบ้านของคุณ
การเดินผ่านเป็นขั้นตอนแรกในการประเมินบ้านที่อยู่อาศัยและเป็นส่วนที่สำคัญที่สุดของกระบวนการทั้งหมดได้อย่างง่ายดาย ในระหว่างขั้นตอนนี้ ผู้ประเมินราคาจะไปเยี่ยมบ้านและทำการตรวจสอบด้วยสายตาทั้งภายในและภายนอกที่พัก เขายังตั้งข้อสังเกตถึงสิ่งที่เพิ่มมูลค่า เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกและการอัพเกรด
ภายนอก
ผู้ประเมินราคามักจะเริ่มต้นด้วยการตรวจสอบภายนอกของบ้านด้วยสายตา ตรวจสอบโครงสร้างโดยรวม และประเมินวัสดุที่ใช้สร้างบ้าน เขาจะใส่ใจกับรากฐานของบ้านอย่างใกล้ชิดเพื่อดูว่ามีรอยแตกหรือร่องรอยของความเสียหายจากน้ำหรือไม่ แม้ว่าผู้ประเมินราคาบ้านจะได้รับการฝึกฝนให้มองหาสัญญาณที่ชัดเจนของสภาพทรุดโทรม แต่เขาไม่ใช่ผู้ตรวจการบ้าน
คำย่อของทั้ง 50 รัฐคืออะไร
ข้างใน
แม้ว่าผู้ประเมินราคาจะไม่ประเมินมูลค่าของบ้านตามการตกแต่ง แต่บ้านที่สะอาดและได้รับการดูแลอย่างดีจะแสดงได้ดีกว่าบ้านที่รกและสกปรกจัดบ้านสามารถเพิ่มมูลค่าได้อย่างมาก ผู้ประเมินราคาพิจารณาถึงวัสดุก่อสร้างที่จำเป็นต่อการก่อสร้างภายในบ้าน รวมถึงพื้น ไฟประดับ หน้าต่างและประตู ผู้ประเมินราคายังพิจารณาพื้นที่เป็นตารางฟุตและจำนวนห้องนอนด้วย
สิ่งอำนวยความสะดวก
ในขณะที่ผู้ประเมินราคาอยู่ข้างใน เขาจะดูสิ่งอำนวยความสะดวกของบ้าน ซึ่งรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกเล็กน้อยทั้งหมดที่ทำให้บ้านมีความสะดวกสบายมากขึ้น สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น เครื่องปรับอากาศส่วนกลาง เครื่องตรวจจับก๊าซคาร์บอนมอนอกไซด์ ระบบรักษาความปลอดภัย และการตกแต่งหน้าต่างแบบกำหนดเอง ทำให้บ้านแตกต่างจากคุณสมบัติอื่นๆ และสามารถเพิ่มมูลค่าตลาดได้
อัพเกรด
การอัพเกรดครั้งใหญ่สามารถเพิ่มราคาบ้านได้อย่างมาก ผู้ประเมินราคาบ้านจะพิจารณาสิ่งต่างๆ เช่น ตู้ครัว เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือเคาน์เตอร์ใหม่ ในทำนองเดียวกัน ห้องน้ำที่เพิ่งปรับปรุงใหม่สามารถเพิ่มเงินหลายพันดอลลาร์ให้กับราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์ได้ หากคุณอัพเกรดบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องเก็บใบเสร็จและใบแจ้งหนี้ไว้เพื่อพิสูจน์ว่าคุณใช้จ่ายไปกับวัสดุและค่าแรงไปเท่าไร
วิธีการประเมินราคาบ้าน
หลังจากเดินสำรวจแล้ว ผู้ประเมินราคาบ้านจะใช้วิธีการประเมินราคาแบบใดแบบหนึ่งจากสองวิธีในการกำหนดค่าขั้นสุดท้ายให้กับบ้าน ในบางกรณี ผู้ประเมินราคาอาจใช้วิธีการรวมกันเพื่อให้ได้ตัวเลขที่แม่นยำที่สุด
แนวทางเปรียบเทียบการขาย
วิธีการประเมินที่ได้รับความนิยมมากที่สุด วิธีเปรียบเทียบการขายจะกำหนดมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของบ้านโดยเปรียบเทียบกับบ้านที่คล้ายกันที่เพิ่งขายในละแวกใกล้เคียง ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมมักจะอ้างถึงคุณสมบัติเหล่านี้ว่า 'เปรียบเทียบ' หรือ 'comps'
เนื่องจากไม่มีบ้านสองหลังที่เหมือนกันทุกประการ ผู้ประเมินราคาจึงพิจารณาปรับราคาสำหรับความแตกต่างทั้งหมดระหว่างบ้านเปรียบเทียบและบ้านที่กำลังประเมิน ซึ่งเรียกว่า 'ทรัพย์สินของเจ้าของโครงการ' ตัวอย่างเช่น ถ้า 'comp A' มีเคาน์เตอร์หินแกรนิตและคุณสมบัติของวัตถุมีลามิเนต ผู้ประเมินราคาจะหักมูลค่าของหินแกรนิตออกจากมูลค่ารวมของทรัพย์สินของวัตถุนั้น ผู้ประเมินราคายังคงทำการปรับเปลี่ยนค่าคอมมิชชั่นหลายรายการ โดยเพิ่มหรือลดมูลค่าตามความแตกต่างของขนาดล็อต สิ่งอำนวยความสะดวก อุปกรณ์ติดตั้ง เครื่องใช้ การตกแต่ง และค่าบำรุงรักษาโดยรวม
วิธีการเขียนจดหมายแนะนำเพื่อรับทุน
แนวทางต้นทุน
แนวทางต้นทุนพยายามคำนวณค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนบ้านทั้งหลังโดยใช้วัสดุก่อสร้างและแรงงานในท้องถิ่น โดยใช้ขั้นตอนต่อไปนี้ ผู้ประเมินราคาจะคำนวณราคาที่จะสร้างบ้านใหม่ตั้งแต่ต้นจนจบ
- ขั้นแรกผู้ประเมินราคาจะกำหนดมูลค่าของล็อต
- เขาประเมินค่าใช้จ่ายในการทำซ้ำบ้าน
- เขาพิจารณาอายุและสภาพของบ้านในการคำนวณค่าเสื่อมราคา
- เขาหักค่าเสื่อมราคาออกจากต้นทุนการเปลี่ยนทั้งหมดของโครงสร้างใหม่
- เขาเสริมในการปรับปรุงภายนอกใดๆ เช่น สระน้ำ การจัดสวน เพิงเก็บของ และดาดฟ้า
- เขาเพิ่มมูลค่าล็อตให้กับมูลค่ารวมของการปรับปรุงและมูลค่าที่คิดค่าเสื่อมราคาเพื่อให้ได้ต้นทุนทดแทนที่ถูกต้อง
เมื่อรายงานเสร็จสิ้น
การประเมินบ้านครอบคลุมบ้านทั้งภายในและภายนอกและทุกรายละเอียดในระหว่าง เป้าหมายคือเพื่อให้ได้ภาพรวมที่ถูกต้องที่สุดของสภาพปัจจุบันของบ้าน เมื่อผู้ประเมินราคาเสร็จสิ้น เขาเตรียมการวิเคราะห์โดยละเอียดของทรัพย์สินและกำหนดมูลค่าตลาดให้กับทรัพย์สิน อย่างน้อย รายงานการประเมินบ้านจะรวมถึง:
- คำอธิบายภายนอกและภายในของทรัพย์สินและการปรับปรุงที่สำคัญใดๆ
- คำอธิบายสั้นๆ เกี่ยวกับการตั้งค่าของบ้าน เช่น การพัฒนาใหม่หรือทรัพย์สินในชนบท
- ความคิดเห็นของผู้ประเมินราคาบ้านต่อคุณภาพของพื้นที่ใกล้เคียงและบริเวณโดยรอบ
- คำชี้แจงเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ เช่น การเข้าถึงสวนสาธารณะ แหล่งช้อปปิ้ง โรงเรียน และการขนส่งสาธารณะ
- รายชื่อบ้านที่เทียบเคียงได้อย่างน้อยสามหลังที่เพิ่งขายไปในพื้นที่และการวิเคราะห์คุณสมบัติของบ้านเหล่านั้น
- การระบุพื้นที่ปัญหาใดๆ ที่บั่นทอนคุณค่าของบ้านอย่างร้ายแรง เช่น เชื้อราหรือข้อบกพร่องของโครงสร้าง
- ราคาประเมิน
การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเทียบกับการประเมินราคาบ้าน
การประเมินราคาบ้านบางครั้งอาจสับสนกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นที่เรียกว่าการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) แม้ว่าท้ายที่สุดแล้วทั้งคู่จะติดป้ายราคาบนชิ้นส่วนของทรัพย์สิน แต่ CMA นั้นจัดทำโดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การประเมินราคาบ้านดำเนินการโดยผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต
รายงานทั้งสองฉบับยังแตกต่างกันในรายละเอียดและวิธีการเตรียมการ CMA อาจมีตั้งแต่พื้นฐานไปจนถึงครอบคลุมมาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของตัวแทน ในทางกลับกัน การประเมินบ้านมักจะรวมการวิเคราะห์โดยละเอียดของมูลค่าบ้านโดยใช้วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
สำหรับเจ้าของบ้านที่ต้องการลงประกาศขายบ้าน CMA เป็นวิธีการประเมินราคารายการที่ถูกต้อง ตามชื่อที่สื่อถึง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ได้รวบรวม CMA โดยเปรียบเทียบบ้านในบริเวณโดยรอบและวิเคราะห์ยอดขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ในทางตรงกันข้าม ผู้ให้กู้จำนองใช้การประเมินบ้านเพื่ออนุมัติการจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นมูลค่าต้องแม่นยำที่สุด หากคุณวางแผนที่จะซื้อบ้านใหม่หรือรีไฟแนนซ์บ้านปัจจุบันของคุณ ผู้ให้กู้ของคุณจะต้องประเมินบ้านก่อนที่จะอนุมัติเงินกู้ เจ้าของบ้านบางคนยังใช้ขั้นตอนพิเศษในการจ้างผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินของพวกเขา เพื่อให้พวกเขารู้ว่าจะตั้งราคาอย่างไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หากการประเมินไม่ใช่สิ่งที่คุณคาดหวัง
หากคุณได้รับการประเมินราคาบ้านเพื่อเตรียมขายบ้าน อย่าท้อแท้ถ้ามันกลับมาต่ำกว่าที่คุณคาดไว้ การประเมินก่อนที่คุณจะลงรายการจะช่วยให้คุณมีโอกาสที่จะแก้ไขปัญหาที่อาจขัดขวางผู้ซื้อจากการยื่นข้อเสนอ โชคดีที่มีไอเท็มมากมายที่แก้ไขได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง ทำด้วยตัวคุณเองต่อเติมบ้านเป็นวิธีที่ประหยัดในการเพิ่มมูลค่าทันทีให้กับบ้าน การเปลี่ยนแปลงในตอนนี้จะช่วยคุณประหยัดเวลาและเงินในระยะยาว
